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Alternativa jurídica para o combate à indaimplência em condomínios

Opção prevista em lei é forma de resolver problemas condominiais rapidamente

Criada em 1993 pela Lei 9.307, a Câmara de Arbitragem é uma forma de resolver os mais diversos problemas ainda pouco utilizada nos condomínios. Mas a adoção deste formato tem crescido.

Intrigas, dívidas, sorteio de vagas, animais, enfim, todas aquelas discussões que geram processos na Justiça comum podem ser solucionados de forma simples e rápida por meio da arbitragem. Em Goiás, por exemplo, 90% dos contratos imobiliários, incluindo locação, contemplam a cláusula arbitral.

VALIDADE/ LEGITIMIDADE

Tudo que é resolvido pela Câmara de Arbitragem tem o mesmo valor de uma sentença dada pelo Poder Judiciário comum. A própria sentença arbitral ratifica a decisão e não há necessidade de registros, como por exemplo, em cartório.

UTILIDADE

• Resolver problemas de inadimplência de forma rápida e sigilosa.

• Solucionar conflito entre moradores por conta de animais. Tudo ocorre rapidamente e sem deixar rancor.

• Acabar com problemas relacionados ao uso das áreas comuns.

• Dúvidas sobre a escolha das vagas na garagem também podem ser solucionadas.

• Pendências de contratos de locação, compra e venda.

• Qualquer tipo de contrato que envolva valores – como seguros, financiamentos, imóveis e prestadores de serviço – podem ser resolvidos. E não há limites de valores.

 

QUANDO USAR

Condominal
– Inadimplência, questões relativas a áreas comuns, animais, fachada, etc.

Questões trabalhistas
– Dispensas individuais e coletivas, dissídios e acordos

 

Cível
– Indenização por danos morais e materiais, por exemplo.

Comercial
– Inadimplência, títulos de crédito, financiamento, compra, venda e locação, entre outros.
– Alguns casos só podem ser resolvidos pela Justiça Comum, como os que tratam de direitos indisponíveis, os impossíveis de renúncia e transação, como direito de personalidade, direito político e de natureza pública.

 

COMO USAR

O uso da Câmara de Arbitragem para solução de problemas é simples. O custo é baixo e a pendência normalmente é resolvida na hora.

• A câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, acompanhadas ou não de advogados e de um árbitro (ele será responsável por decidir o conflito).

• A Lei de Arbitragem não exige a presença de advogados, mas é recomendável a participação de um.

• O condomínio para fazer uso da câmara deve aprovar o item em assembleia com votação mínima correspondente à maioria dos presentes. No edital de convocação deve constar o item para eleição de câmara para solução de conflitos relacionados ao condomínio, bem como a empresa que fará o trâmite do processo.

• Existem no mercado várias empresas que atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser ratificado pela assembleia.

• Sem a aprovação da assembleia o morador não é obrigado a comparecer a um Tribunal de Arbitragem para solucionar pendências, por isso a obrigação de ter o item aprovado.

• Depois da votação, não haverá custo para o condomínio. A câmara só gera custo quando é acionada, mas os valores são bem menores que na Justiça Comum (veja exemplo em JUSTIÇA COMUM X CÂMARA DE ARBITRAGEM)

• No edital de convocação para assembleia deverá constar o item “Eleição de Câmara Arbitral para dirimir questões inerentes ao condomínio”. Após o item ser submetido à votação e aprovado pelos condôminos, deverá constar no regulamento texto como: “Foi eleita a Câmara Arbitral denominada (nome da empresa), estabelecida à (endereço da Câmara aprovada), CNPJ… , para através dela serem submetidos a arbitragem todas as controvérsias inerentes ao condomínio”.

 

PASSO A PASSO

Ao optar pela Câmara de Arbitragem, o condomínio deve seguir alguns passos. O primeiro deles é a aprovação (maioria dos presentes),  do uso desse sistema em assembleia, como descrito no item COMO USAR. Abaixo, as demais fases do processo através da arbitragem.

• Para iniciar o processo o condomínio deve ter aprovado na assembleia, com aprovação da maioria dos presentes, o nome da empresa que atua como Câmara Arbitral. Ela fará o trâmite do processo.

• Essas empresas funcionam como qualquer outra companhia e são regidas pela Lei de Arbitragem (9.307/96).

• A Câmara de Arbitragem organiza todo o processo e reúne as partes.

• Um exemplo é a inadimplência de condôminos. O síndico reúne a documentação e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para fazer a conciliação.

• Quando a Câmara é acionada, a outra parte recebe uma convocação. Quando o uso é aprovado em assembleia, o comparecimento se torna obrigatório.

• A Câmara chama as partes para um acordo. Se houver acordo, é emitida uma ata e homologa-se o que ficou acordado entre as partes. Por exemplo, parcelamento da dívida, previsão de multa em atraso, este documento traz todo o histórico do processo.

• Quando não há um acordo, a Câmara Arbitral, com base no que foi apresentado (pode haver o pedido de novos documentos e perícia), dá o parecer de qual parte está correta. Essa decisão é chamada de sentença arbitral, a qual não há contestação.

• Após essa sentença, fica estabelecido um prazo de cinco dias para a outra parte se manifestar. Caso não haja contato, a sentença é encaminhada para o Poder Judiciário, ou seja, a Justiça Comum, que irá executar a decisão.

• As conversas acontecem no local onde funciona a Câmara Arbitral, que possui salas adequadas para que se faça a conciliação das partes.

• Cada tribunal tem tarifário próprio, normalmente, os valores estão associados ao valor da ação. Costuma-se cobrar, em média, de 1%  a 3% do valor envolvido, sendo no mínimo R$ 350,00 aproximadamente (nos dias atuais).